今年以來，全國的樓市一片火爆。6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅創(chuàng)出23個月來的新高。表明2005年以來的三輪房地產調控政策效果不彰。
當前，政策調控方向正在出現(xiàn)一些積極的變化：調控思路從“最嚴格的土地供應制度”轉為“擴大住房有效供給”，從打壓供給與需求，轉而強調加大房產市場供給。
找到問題的主因并非意味著問題可以迎刃而解，政府以增加有效供給為目的政策卻在現(xiàn)實中遭遇了軟釘子。據《東方早報》報道，很多房地產開發(fā)商大量囤積土地，北辰實業(yè)、金地、保利地產上市公司等都有幾百上千萬平方米土地儲備。更為嚴重的是，一些開發(fā)商在拿到土地后會故意延遲開發(fā)，人為囤積土地。2001年初至今年5月份，開發(fā)商累計購置土地21.62億平方米，實際僅開發(fā)完成12.96億平方米。
表面看來，阻礙這一政策鏈條顯效的原因在于房產開發(fā)商，由于其惡意囤積土地的行為讓鏈條從中斷裂，但實質卻未必如此。事實上，為了防止開發(fā)商囤積土地，有關部門早就做出了規(guī)定：1999年4月26日國土資源部通過的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，連續(xù)2年未使用的閑置土地，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權。但是，從執(zhí)行情況來看，這一打擊囤地行為最直接的《辦法》卻在現(xiàn)實中執(zhí)行不到位，真正被收回的土地少之又少，《辦法》喪失了威懾力。
《辦法》的失效暴露出的是一個深層的問題，即我國房產市場存在隱形的利益鏈條。
目前我國房地產市場還不是真正意義的市場經濟，而是地方政府主導的運作體制，具體體現(xiàn)就是房地產業(yè)的命脈———土地資源掌握在地方政府手里。這導致土地供應不能及時與市場需求相適應。在2003年之前，我國土地出讓面積增速一直維持在40%左右，原因就是當時我國國有土地掌握在各類企業(yè)、各級政府機關手中，他們都可以向房地產商出讓土地。但是從2003年開始，土地供應制度發(fā)生了根本性變化，土地由多渠道供應轉向地方政府供應，土地供給增速隨之出現(xiàn)了大幅下降，至2005年甚至增速幾乎為零。
地方政府壟斷土地供給，就會形成一個新的利益鏈條，即房產價格越高、開發(fā)利潤越大，開發(fā)商競拍土地的熱情就越高，地方政府獲得的直接經濟利益就越大。在利益鏈條作用之下，讓開發(fā)商和地方政府利益一體化：開發(fā)商通過囤積土地謀求推高房價的舉措，最終也會體現(xiàn)在地方政府的經濟利益增長上，由此作為執(zhí)行處罰囤積土地主體的地方政府，怠于執(zhí)法自然不足為奇了。
因此，盡管增加從土地到房產的有效市場供給，的確是有效政策選擇，但是在落實政策的細節(jié)上，如何讓執(zhí)行政策主體能夠超脫于利益鏈條之外，打破土地供給的壟斷機制，才是決定未來房價能否實現(xiàn)見頂回落的關鍵。(馬紅漫 上海媒體從業(yè)者)
