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　　8月18日，廣州今年以來(lái)最大規(guī)模的住宅用地出讓，其結(jié)果出乎意料，自然，也使得人們產(chǎn)生了疑問(wèn)。

　　疑問(wèn)

　　1

　　南華西地塊的樓面地價(jià)

　　為何只有4652元/平方米？

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文對(duì)此進(jìn)行了分析，他說(shuō)，4651元/平方米(實(shí)際約為4652元/平方米)是個(gè)成色十足的“地王價(jià)”。因?yàn)檫@個(gè)地塊總建筑面積4.6萬(wàn)平方米，除去保留、回遷和回購(gòu)房面積，可售面積僅有2.5萬(wàn)平方米。地塊還有限制高度、保證回遷面積戶型等諸多限制。全部成本(包括回遷建筑成本、土地交易契稅)折算下來(lái)實(shí)際樓面地價(jià)達(dá)到8500-9000元/平方米。這已經(jīng)是個(gè)不折不扣的“高價(jià)地”。

　　確實(shí)如此。出讓地塊的公告顯示，地塊紅線范圍內(nèi)的騎樓街(總建筑面積約4020平方米)和一棟8層的住宅樓(總建筑面積約3440平方米)須按規(guī)劃要求現(xiàn)狀保留(房屋產(chǎn)權(quán)仍屬于原產(chǎn)權(quán)人)，不屬于交地范圍；其次，受讓人須將約5500 平方米回遷房及130平方米復(fù)建房(公廁)無(wú)償移交給被拆遷人；最后，受讓人須將約8000平方米的回購(gòu)房按7500元/平方米的價(jià)格出售給該地塊申請(qǐng)回購(gòu)的被拆遷人。

　　疑問(wèn)

　　2

　　為何大鱷廣州拿地不積極？

　　今年前7個(gè)月，保利、萬(wàn)科、富力在全國(guó)土地市場(chǎng)上拿地非常積極，在土地資金投入方面數(shù)以十億計(jì)，但在廣州十區(qū)一級(jí)住宅土地市場(chǎng)，他們拿地積極性看來(lái)不是很高。保利、萬(wàn)科只是各拿下了一幅住宅用地，富力則一幅沒(méi)拿。

　　對(duì)于這種狀況，有開(kāi)發(fā)商說(shuō)原因是多方面的。首先廣州今年推出的住宅用地并不多，至目前為止只有10幅，開(kāi)發(fā)商想搶也搶不了；其次，今年出讓地塊面積要不偏小，要不位置不好，對(duì)大鱷的吸引力不大；此外，大鱷要考慮全國(guó)的布局問(wèn)題，在其它城市拿地多了，在廣州就只有少拿。

　　疑問(wèn)

　　3

　　限價(jià)房用地

　　為何轉(zhuǎn)普通商品房用地？

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，之前的限價(jià)房銷售后曾出現(xiàn)很多問(wèn)題，導(dǎo)致政府和開(kāi)發(fā)商都將限價(jià)房當(dāng)做燙手山芋。其次，限價(jià)房本為調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的產(chǎn)物，但在去年，隨著樓價(jià)的下降，限價(jià)房調(diào)節(jié)器的作用減弱，限價(jià)房的需求有所改變。所以，到了今年4月份，政府部門就開(kāi)始計(jì)劃將未開(kāi)放的限價(jià)房用地轉(zhuǎn)為普通商品住宅用地，至7月份完成手續(xù)將土地掛牌。

　　本來(lái)，政府的做法無(wú)可厚非。只是沒(méi)想到市場(chǎng)轉(zhuǎn)變這么快，現(xiàn)在限價(jià)房又重新成為搶手貨，政府將限價(jià)房用地轉(zhuǎn)為普通商品房用地出讓就顯得比較突兀。

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