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　　業(yè)主毀約“三大損招”

　　記者從張茂榮律師處了解到，近期出現(xiàn)在房地產(chǎn)買賣糾紛中的“業(yè)主毀約三大損招”，特此列出供讀者參考，并配上破解招數(shù)，希望能提醒讀者注意。

　　以租客名合法解約

　　該情況出現(xiàn)于有租約的二手房買賣中。租客具有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，簽約時(shí)業(yè)主沒有告訴買方存在租約，或雖然告知但并沒有保證租客能夠放棄優(yōu)先購買權(quán)，簽約后一旦房?jī)r(jià)上漲，便借用租客名義起訴至法院，要求確認(rèn)雙方的買賣合同無效，租客勝訴后實(shí)際并不購買，房子還是業(yè)主的。

　　拆招：租客具有法定的優(yōu)先購買權(quán)，起訴后法院一般都會(huì)判決買賣合同無效，故簽約時(shí)一定要業(yè)主寫明有無租約，如有租約需寫明“賣方保證租客放棄優(yōu)先購買權(quán)，如租客拒絕放棄導(dǎo)致本交易無法進(jìn)行視為賣方違約，賣方應(yīng)雙倍返還買方定金或按房地產(chǎn)交易總價(jià)的一定比例支付買方違約金”。

　　“虛擬訴訟”自封房屋

　　實(shí)在找不到任何毀約理由的情況下，虛擬一個(gè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，找一個(gè)朋友，就說自己欠了他多少錢，讓朋友起訴自己，并查封涉案房屋，導(dǎo)致交易被迫中斷。

　　拆招：在合同中約定“本合同履行過程中，如因賣方債權(quán)人主張權(quán)利查封了該物業(yè)導(dǎo)致交易無法進(jìn)行，視為賣方違約，賣方應(yīng)雙倍返還買方定金或按房地產(chǎn)交易總價(jià)一定比例支付買方違約金”，同時(shí)建議過戶前所有款項(xiàng)都予以監(jiān)管。

　　“惡意串通”共有權(quán)人提異議

　　此情況出現(xiàn)在有共有人的二手房買賣中。同租客一樣，共有人同樣享有優(yōu)先購買權(quán)，未經(jīng)共有人同意的房地產(chǎn)買賣一般無效。共有人之一與買方簽訂買賣合同，簽約后以另一共有人不同意為由解約，甚至以另一共有人名義起訴查封涉案房屋要求確認(rèn)合同無效的情況時(shí)有發(fā)生。

　　拆招：房地產(chǎn)證上有共有人的，盡量讓所有共有人都在合同上簽名。